補齊租賃短板 實現(xiàn)住有所居（經(jīng)濟新方位·2021怎么干）

　　發(fā)展租賃住房，建立購租并舉的住房制度，對于促進實現(xiàn)全體人民住有所居的目標意義重大。中央經(jīng)濟工作會議將發(fā)展租賃住房作為“解決好大城市住房突出問題”的重要內容。如何推動保障性租賃住房建設？如何規(guī)范發(fā)展租賃市場？記者采訪了有關部門和專家。

　　瞄準新市民，大力發(fā)展政策性租賃住房

　　“2020—2022年計劃發(fā)展15萬套（間）政策性租賃住房”“有望解決20余萬新市民的住房問題”“通過利用存量土地、集體土地、非住宅房屋改建等方式籌集政策性租賃住房10萬套（間）”……在沈陽、南京、杭州等多個城市，政策性租賃住房正加緊建設。

　　中央經(jīng)濟工作會議強調，要高度重視保障性租賃住房建設。政策性租賃住房已經(jīng)成為各地加強保障性租賃住房建設的重點。

　　保障性租賃住房主要包括公租房和政策性租賃住房�！肮�租房主要發(fā)揮了對城鎮(zhèn)戶籍住房和收入‘雙困’家庭的兜底保障作用。”住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，截至2020年底，已有3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼，低保、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。

　　隨著新型城鎮(zhèn)化縱深推進，住房問題已從戶籍家庭轉向新市民群體。這部分群體購房比例低、以租房為主，同時，市場供應的租賃住房普遍戶型大、租金高，缺少與這一群體經(jīng)濟能力相匹配的小戶型、低租金住房供給。因此，住房保障的重點也隨之從解決戶籍居民住房困難轉向解決大城市新市民群體的住房問題。

　　“據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年全國人戶分離的人口2.8億人，其中流動人口高達2.36億人。新市民群體量大面廣，靠政府投資的公租房難以覆蓋。”浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬介紹，2019年住建部提出發(fā)展政策性租賃住房，為新市民提供適當、安全、負擔得起的“一張床”“一間房”或“一小套房”。

　　目前，政策性租賃住房已經(jīng)在13個城市開展試點一年多，初步探索出政府給政策、銀行給低利率長期信貸資金支持、市場主體積極參與的政策性租賃住房可持續(xù)運作模式。但試點過程中，用地、規(guī)劃、審批、項目盈利能力等方面還存在困難。

　　“中央經(jīng)濟工作會議明確‘要降低租賃住房稅費負擔’等措施，必將進一步促進政策性租賃住房發(fā)展。”虞曉芬認為，接下來要在土地、金融、財稅、審批等方面細化政策，進一步明確地方政府的主體責任，加快推動政策落地。

　　加快完善政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場

　　在推動租賃市場發(fā)展方面，“加快完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”等提法引人關注。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，就像公租房等保障性或政策性長租房一樣，市場化長租房也要強調租賃關系穩(wěn)定，讓居民通過住房租賃市場也可以獲得穩(wěn)定的、高質量的住房服務�！芭嘤�和發(fā)展長租房市場，當務之急是加快完善長租房政策，要從租賃住房供給和消費兩方面發(fā)力�！�

　　供給端，中央經(jīng)濟工作會議提出的“土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房”等都屬于能夠有效擴大租賃住房供給的政策。一些政策比如探索利用集體建設用地建設租賃住房已經(jīng)在試點中取得了成效。

　　“單獨一居室，配套齊全，離地鐵也很近，租金只有周邊同品質一居室的七八成�！比胱”本┤f科泊寓成壽寺社區(qū)的張女士十分滿意，相較于過去合租在老社區(qū)，如今居住的幸福感高了很多。去年7月，這一全國首個集體土地長租公寓項目開業(yè)，首批235套房源提前全部租罄。由村集體提供土地的經(jīng)營權，企業(yè)負責建設成本投入�！霸诶�用集體土地建設租賃住房優(yōu)勢的基礎上，節(jié)省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本�！痹撋鐓^(qū)有關負責人表示，通過設計運營，能夠實現(xiàn)村民和村集體、企業(yè)多方長期可持續(xù)的收益。

　　上海、沈陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集租房試點�！皬脑圏c經(jīng)驗可以看出，落細落實租賃住房供給政策，需要在多領域協(xié)同發(fā)力，從住房發(fā)展規(guī)劃、土地供應、規(guī)劃建設、金融財稅、城市安全等維度提供系統(tǒng)解決方案�！眲⒑橛癖硎�。

　　需求端，中央經(jīng)濟工作會議提出的“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”是促進租賃住房消費的政策。劉洪玉認為，租賃住房消費的推動需要各部門聯(lián)動，還需要落實完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。

　　規(guī)范市場行為，提升監(jiān)管能力

　　中央經(jīng)濟工作會議明確提出，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調控。劉洪玉認為，當前住房租賃市場上的許多問題都與市場主體行為不規(guī)范密切相關。

　　“整頓租賃市場秩序、強化租賃市場監(jiān)管，應當主要通過規(guī)范市場行為來完成。其次要提高政府監(jiān)管能力，大部分城市還沒有建立起有效的監(jiān)管體系，政府住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺、監(jiān)管隊伍等能力建設相對滯后�！眲⒑橛癖硎�。

　　完善租賃市場行為規(guī)范，推動租賃市場監(jiān)管制度化、法治化。貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，不少地方尤其是住房問題突出的大城市迅速行動，完善相應監(jiān)管措施。“住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金”“實行住房租賃資金監(jiān)管措施”“推進住房租賃信息共享”……2月初，北京、深圳、上海三地相繼印發(fā)租賃市場監(jiān)管新規(guī)，對租賃企業(yè)、租金支付周期等公眾關注的問題做出明確規(guī)定。全國層面，專家也呼吁去年9月公開向社會征求意見的《住房租賃條例》盡快正式出臺。

　　提高政府監(jiān)管能力，加快搭建信息服務監(jiān)管平臺。“對租金水平進行合理調控”是規(guī)范市場行為的一個重要手段，也是政府監(jiān)管能力的重要體現(xiàn)，目的是平衡業(yè)主和租戶之間的地位和利益，在兼顧業(yè)主出租積極性的同時，盡可能保護租戶權益和租賃關系穩(wěn)定，這也是各國常用的租賃市場監(jiān)管手段。

　　對此，劉洪玉認為，要建設一個基于數(shù)字化技術的住房租賃交易服務平臺，“將合同備案、信息服務、交易流程指引與合同示范、租賃信用等信息和數(shù)據(jù)納入平臺，幫助政府實現(xiàn)住房租賃市場監(jiān)測、租賃價格指數(shù)和城市基礎租金表編制等，形成政策效果評價和政策力度動態(tài)調整機制�！�